三季度上海改善型住宅需求保持稳健态势，零售租赁势头进一步回暖

东方网记者柏可林10月12日报道:近日，仲量联行发布2024年第三季度上海房地产市场回顾与展望。数据显示，随着租赁策略的持续调整优化，上海的办公及零售物业租赁活跃度均有改善。

住宅市场

受新增供应减少叠加季节性因素的影响，三季度上海一手商品住宅成交量录得157万平方米，环比下降16.8%。不同新项目之间的成交表现持续分化，其中地处优质地段的高品质项目持续受到改善型购房者的追捧。三季度，上海高端一手住宅市场保持热度，位于徐汇滨江和黄浦滨江等优质地段的新项目尤为受到市场热捧。据统计，三季度上海高端一手住宅共录得947套成交。

限价松动下，三季度高端一手住宅均价环比上涨0.3%至143,700元每平方米。高端二手市场方面，多数购房者仍持谨慎观望态度，部分急售业主继续降价，使得本季度高端二手住宅均价进一步下跌3.9%至142,900元。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“改善型需求保持稳健态势，有望继续支撑上海高端住宅市场成交维持在较高水平。9月底出台的一系列新政，包括对非沪籍人士等限购的进一步放开、优化住房信贷政策、降低房贷首付比例和调整增值税征免征年限等，将有效作用于扩大需求、进一步提振市场信心。”

甲级办公楼

2024年三季度，成本驱动型租赁需求持续增长，全市净吸纳量上升至152,460平方米。在中央商务区，内资企业如保险公司、律所和科技互联网企业等，抓住当前有利的租赁条件进行较大面积的搬迁活动。与此同时，外资租户仍保持谨慎态度，大多数租户选择续租现有办公空间。而在非中央商务区，净吸纳量录得103,119平方米。随着部分乙级和甲级办公楼之间的租金差距逐渐缩小，更多的乙级办公楼内高品质租户考虑搬迁升级至甲级办公楼。

三季度全市共计两个甲级办公楼项目竣工交付，总建筑面积录得163,856平方米。三季度租金保持下跌，整体市场持续利好租户方。值得关注的是，除租金让利之外，部分业主愿意为优质客户提供更多元的一次性投入方案，以促成租赁成交。

上海酒店市场

国内外旅游市场持续加持下，上海整体酒店市场业绩保持稳定。根据上海统计局的数据，截至8月份，全市星级饭店客房入住率同比增长2.3个百分点，平均房价同比增长2.3%，每间可出租客房收入同比增长6.2%，已基本恢复至疫情前水平。

2024年前三季度，共新增2520间高端及以上酒店客房，第四季度还将迎来约990间新增供给。仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部副总裁祖瑞浓表示:“随着上海一系列刺激服务类消费的举措，包括新版都市旅游卡的推出等，上海整体酒店市场业绩表现有望获得持续稳定的发展。”

零售物业

上海零售物业租赁势头在2024年第三季度进一步改善，全市整体净吸纳量达到34.3万平方米。这一积极的变化主要得益于新入市项目的良好预租表现，以及现有零售物业项目通过加大招商力度，有效填补了空置面积。仲量联行华东区零售地产部总监黄臻表示，“三季度租赁需求主要来自平价餐饮、运动服饰、时尚潮牌、本土设计师品牌和潮流玩具杂货等类别。同时，随着消费者趋向理性消费，更具性价比的品牌越来越受到市场青睐。”

三季度非核心商圈迎来四个项目开业，带来近34万平方米的新增供应。新项目预租进展都较为顺利，招商率达到70%至100%之间。三季度全市平均租金继续下行。更多业主愿意以价换量来吸引或留住租户，品牌的议价空间进一步加强。

随着年轻一代逐渐成为消费的主力军，预计平价潮流服饰、运动服饰及装备、二次元相关产品和潮流玩具杂货将继续受到青睐，其门店扩张更为积极。产业园区

三季度录得一个项目入市，交付1.7万平方米。新竣工项目获得较为可观的预租水平。大部分业主继续优化租金策略以吸引租户，整体市场租金环比下降3.9%至4.1元每平方米每天。

物流地产

2024年第三季度，上海物流地产市场需求整体偏弱，与此同时，供应浪潮持续涌现，2024年前三季度的新增供应超过110万平方米。三季度，上海物流地产租金环比下跌2.2%至人民币1.48元每平方米每天。

仲量联行中国区产业及物流服务部资深董事黄晖表示:“尽管大量新增供应仍集中在包括金山和青浦等位于上海西部的细分市场，但供应浪潮正蔓延至其他细分市场。”

投资市场

2024年第三季度，上海投资市场共完成28宗交易，成交总额达172.6亿元，较第二季度环比增长14.3%。三季度，办公资产以34%的成交金额和46%的成交宗数稳居市场首位，吸引了包括各行业企业以及政府平台等在内的众多投资者。零售物业也展现出较强的吸引力，三季度成交金额占比达24%，其中，外资机构积极入场寻求稳定收益的项目，而高净值人士则通过法拍等渠道成功布局。同时，商办综合、产业园区(占比12%)及酒店(占比6%)等资产亦表现活跃，共同营造了一个多元化的投资市场格局。

从投资目的来看，市场明显回归投资主导，投资占比高达72%，自用占比则为28%。核心行政区如徐汇、静安、黄浦成交集中，占据近总成交额的三分之一，凸显出市场对核心区域资产的强烈需求。外资呈现明显回归趋势，投资交易占比从二季度的3%提升37%，积极动向预示未来资本流动将更加活跃。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示:“随着美联储的降息政策实施以及中国央行降息降准的落地，一系列举措共同推进了市场的向好发展。房地产市场将再迎利好，预计未来将有更多大型机构投资者重返市场，共同推动上海市场成交量迈上新的台阶。”